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Notícias - Gerenciamento de Projetos e Obras

A importância da DUE DILIGENCE Técnica na aquisição de uma propriedade

30/01/2018

Entenda por que avaliar previamente as características do terreno é fundamental para garantir a execução da obra dentro dos custos e prazos esperados

Antes de iniciar os projetos para uma obra, uma série de requisitos devem ser avaliados para que a construção seja erguida sobre bases sólidas e seguras, dentro do prazo e do custo aprovados. Um dos itens fundamentais é o Diligenciamento Técnico, ou Due Dilligence Técnica, um conjunto de serviços e ações que devem ser desenvolvidas para a interface entre o meio ambiente, terreno e entorno de uma propriedade e o desenvolvimento dos projetos.

Normalmente inicia-se com as consultas em diversos órgãos públicos. E para saber como conduzir as fases do diagnóstico ambiental detalhado, indicando as melhores alternativas a seguir, é necessário experiência.

Foi por isso que a Autonomy investimentos buscou a PLANSERVICE para realizar as Diligências Técnicas dos terrenos de Mauá e Jundiaí. “O Diligenciamento Técnico é extremamente importante, na verdade, é fundamental. Pois, além da diligência verificar a possibilidade legal de execução do empreendimento, durante esta etapa é possível definir com bom grau de precisão os prazos e custos para aprovação e implantação de cada projeto, evitando grande partes das ‘surpresas’ durante o processo de desenvolvimento. Deste modo, neste momento é possível definir com melhor precisão o que é possível construir (ou qual é a condição do que está construído) e os prazos e custos para construção (ou retrofit)”, explica Rodrigo Calovini, gerente de projetos e obras da Autonomy Investimentos.

Para realizar o trabalho, a PLANSERVICE faz consultas e pesquisas com os órgãos competentes para verificar as condições de uso e ocupação do solo, áreas sensíveis, nascentes e cursos d’água, passivos ambientais, leis municipais e estaduais, patrimônio histórico, água e esgoto e vigilância sanitária.

“Na primeira fase de análise de um terreno ou propriedade, avalia-se o que é possível construir (ou o que está construído), prazos e custos para construção (ou retrofit) e receita esperada na operação. Com estes parâmetros definidos, avalia-se o retorno do investimento e define-se o valor do imóvel do ponto de vista do comprador investidor”, esclarece Calovini.

Ele ressalta que os processos de aprovação são sempre muito complexos e burocráticos, sem procedimentos bem definidos e com leis muitas vezes confusas e com interpretação dúbia. “Por isso é extremamente importante decifrar o processo de aprovação antes de adquirir o imóvel para assegurar os custos e prazos desta etapa do projeto.”

Trata-se de um processo minucioso, mas indispensável para um diagnóstico correto de um terreno ou um empreendimento já construído, para que o investidor defina com precisão os valores de investimento e os custos de operação do projeto. “A falta de algumas destas informações pode gerar acréscimos de custos e riscos mais elevados ao resultado esperado para o projeto. O tratamento de uma área contaminada, por exemplo, pode gerar despesas inesperadas além de aumento significativo de prazo, algumas vezes até inviabilizando o projeto. Já o conhecimento prévio do assunto permite uma análise mais precisa e a tomada de decisão mais segura”, afirma o gerente de projetos, para quem a atuação da PLANSERVICE foi de grande valia.

“O trabalho foi muito bem executado, identificando-se riscos e custos secundários para a implantação dos projetos. Hoje, por exemplo, estamos com o empreendimento de Mauá construído e alugado, com área construída 5% maior que o Master Plan inicial e dentro dos custos esperados”, comemora.


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